Hypotheekvormen




Verschillende hypotheekvormen: een vergelijking

De hypotheek van een huis kun je op verschillende manieren aflossen. Bij het afsluiten van een hypotheek leg je dit vast, door een bepaalde hypotheekvorm te kiezen.




Welke hypotheekvorm het beste bij jou past heeft voor een groot deel te maken met jouw huidige financiële situatie en jouw verwachtingen over de toekomst. Het is echter ook belangrijk om rekening te houden met fiscale voordelen. Zo is de rente van een aflossingsvrije hypotheek sinds 1 januari 2013 niet meer aftrekbaar. Voor starters is een andere hypotheekvorm, waarin de hypotheek wel in maximaal dertig jaar wordt afbetaald, hoogstwaarschijnlijk gunstiger. Wat zijn de meest gangbare hypotheekvormen en wat is het verschil in aflossing?

Een annuïteitenhypotheek

Een hypotheek bestaat voornamelijk uit de aflossing en de rente die je betaald over je restschuld. Een gedeelte van de rente kun je bij deze vorm terugkrijgen van de belastingdienst door middel van de hypotheekrenteaftrek. Bij een annuïteitenhypotheek los je aanvankelijk een relatief laag bedrag af. Omdat je tijdens de eerste periode niet zoveel aflost betaal je relatief veel rente. Maar omdat je een gedeelte terug kunt krijgen van de belastingdienst zijn je netto maandlasten relatief laag. Gedurende de hele looptijd los je hetzelfde bedrag af, maar van dit bedrag zal de rente – waarover je geld terug krijgt – een steeds kleiner aandeel zijn. Op de lange termijn zullen de maandelijkse lasten daarom stijgen.

Een lineaire hypotheek

Bij een lineaire hypotheek betaal je aanvankelijk juist meer. Dit komt doordat je een vast bedrag aan aflossing afdraagt en de rente over het restbedrag. Je lost op deze manier sneller af, en het bedrag dat je aan rente betaalt zal dan ook snel afnemen. Op deze manier dalen je bruto en netto lasten gedurende de hele looptijd. Ook bij deze hypotheekvorm kun je aanspraak maken op hypotheekrenteaftrek.

Een aflossingsvrije hypotheek

Een aflossingsvrije hypotheek is tegenwoordig, zeker onder starters, geen populaire keus meer. Dit komt doordat je bij deze hypotheekvorm sinds 1 januari 2013 geen aanspraak meer kunt maken op hypotheekrenteaftrek, omdat je deze hypotheek niet binnen dertig jaar afbetaalt. Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je geen aflossing, maar wel de rente over jouw hele schuld.

Welke hypotheek past bij jou?

Een annuïteitenhypotheek wordt relatief vaak door starters gekozen vanwege de relatief lage maandelijkse lasten aan het begin van de looptijd. Veel starters verwachten dat ze naarmate ze ouder worden meer geld zullen verdienen en dan zijn de toenemende maandlasten een minder groot probleem. Een lineaire hypotheek kan een goede keuze zijn als je verwacht in de toekomst minder te verdienen of een minder stabiel inkomen te hebben. De kans op een grote restschuld bij verkoop van de woning is ook kleiner, omdat een lineaire hypotheek over het algemeen sneller wordt afgelost. Je moet echter wel een zekere financiële ruimte hebben aan het begin van de looptijd om deze hypotheekvorm te kunnen afsluiten. Bij een aflossingsvrije hypotheek zijn de maandlasten laag, maar je lost niet af en hebt daarbij geen recht op hypotheekrenteaftrek. Deze vorm is tegenwoordig niet meer zo populair.

Alles wat je moet weten over hypotheekrente

De hypotheekrente is de rente die je maandelijks betaalt over je hypothecaire lening. De hoogte van deze rente heeft te maken met allerlei factoren. Om te beginnen speelt je eigen financiële situatie een grote rol. Wat is jouw inkomen, hoeveel kun en wil je per maand aflossen en welke afbetalingsconstructie past hier het beste bij. Bij een annuïteiten hypotheek betaal je in de beginperiode een hoger bruto rentepercentage dan bij een lineaire hypotheek. Ook kun je ervoor kiezen een vaste rente of een variabele rente te nemen. Bij een vaste rente zet je je rente voor een bepaalde tijd (vaak tien jaar) vast. Bij een variabele rente mag de bank de hoogte van jouw rente ieder moment wijzigen. De vaste hypotheekrente ligt vaak hoger, maar je weet daarentegen wel precies waar je aan toe bent.

Hoe wordt de hypotheekrente vastgesteld?

De hypotheekrente hangt ook af van de kosten die banken maken en de situatie op de geldmarkt. Voordat een bank geld aan jou kan lenen, moeten ze dit geld eerst inkopen. Afhankelijk van de economie op dat moment betalen de banken een relatief hoog of laag bedrag voor dit geld. Deze kosten worden doorberekend aan de klant. Daarnaast lopen banken door het uitlenen van geld ook een risico. Want wat als ze dit geld nooit meer terug zien? Een gedeelte van de rente bestaat uit een risico opslag. Op deze manier dekt de bank zich in tegen eventuele verliezen. Als laatste maakt ook de winstmarge deel uit van de vastgestelde rente. Als een bank wil blijven bestaan, zal er immer winst moeten worden gemaakt.

Hypotheekrenteaftrek

De rente die huiseigenaren over hun hypotheek betalen is aftrekbaar van de belastingen. Hiervoor moeten wel aan enkele voorwaarden worden voldaan. Zo is alleen de schuld over je eigen woning aftrekbaar. De hypotheek moet dus worden gebruikt voor de aankoop van een eigen huis; de verbouwing of het onderhoud van dit huis; het afkopen van de rechten van erfpacht, opstal of beklemming en de eenmalige financieringskosten die komen kijken bij het afsluiten van deze hypotheek. Je kunt een hogere hypotheek afsluiten om zo bijvoorbeeld je inboedel te bekostigen. De rente over dit gedeelte van de hypotheek is dus niet aftrekbaar want dit behoort niet tot de eigenwoningschuld.

Veranderingen in wetgeving sinds 1 januari 2013

Voor de hypotheekrenteaftrek van hypotheken die op of na 1 januari 2013 zijn afgesloten moet nog aan een extra voorwaarde worden voldaan; de rente mag alleen worden afgetrokken als de lening periodiek en binnen 30 jaar wordt afgelost. Door middel van een jaarlijks toets moment wordt gekeken of je dat jaar voldoende hebt afbetaald en dus nog op schema ligt. Als dit niet het geval is heb je voor dat jaar geen recht op hypotheekrenteaftrek. In de praktijk betekent dit dat de keuze voor een lineaire of een annuïteitenrekening in veel gevallen voordeliger is dan een aflossingsvrije hypotheek. Bij die laatste krijg je immers geen hypotheekrenteaftrekmeer.